Снимка: БГНЕС
Васил ТАШЕВСКИ
Всяко трето жилище в столицата сега се купува за инвестиция, твърдят повечето брокери от агенциите за недвижими имоти в София.
„Поначало при инвестиционните сделки има спад, но не са малко и хората, продължаващи да търсят начин да влагат парите си в имоти. Има чакащи купувачи и когато цената им стане изгодна, купуват“, казва Даниела Грозева от една от посредническите агенции. „Поне 30% от сделките в момента са за инвестиция, а не за лично ползване. В последно време учудващо е, че за тази цел се купуват и панелки“, добавя тя. Според нея няма чак толкова понижаване на цените. „При някои обстоятелства, разбира се, падат. Причината е, че почти винаги продавачите първо
оферират поне 10-20% над пазарните нива
на цените и това води до застояване на имота им на пазара“, пояснява Грозева. По думите й, подобни апартаменти чакат купувач поне половин година или повече време и често след това офертите се изтеглят в очакване на по-добра конюнктура.
Според Константин Пандов от друга столична агенция половината от купувачите на жилища в София ги придобиват с цел да ги дават под наем или просто за инвестиция с цел препродажба след време на по-висока цена. „Предпочитани са новопостроените апартаменти. Причината е, че най-често наемателите са млади хора и те избягват старите жилища. За това и основният интерес за инвестиционни покупки за даване под наем са южните райони на столицата, независимо, че някой от кварталите, като напр. „Манастирски ливади“ са презастроени и инфраструктурата и транспортът не са им толкова уредени“, казва още брокерът. Той уточни, че не е препоръчително да се купува панелка за инвестиция, защото след това по-трудно се дава под наем.
„Трудно е да се каже какъв е точно делът на хората, инвестиращи в жилища“, смята собственикът на имотна фирма Наско Атанасов. „Най-много се търсят такива апартаменти в южните квартали в София. Там и сделките за инвестиция преобладават. Най-предпочитани са двустайните и тристайните. Много повече хора обаче вече търсят тристайни жилища, защото работят от вкъщи и им трябват повече помещения. Преди за инвестиция преобладаваха покупките на двустайните, както навремето пък гарсониерите. Интересното е, че при придобиване на жилище, което ще се дава под наем много често клиентите
искат то да е завършено и дори обзаведено.
Идеалният вариант е в него вече да има и наематели“, пояснява брокерът.
Не толкова оптимистично, колкото колегите си, гледа на пазара на инвестиции в жилища Люба Атанасова, също от столична посредническа агенция. „От няколко месеца насам делът на сделките за инвестиция силно намаля. И в момента е към 2-3 на сто. Преди беше около 10%, понякога е стигал и до 20 на сто“, уточнява тя.
По думите й основната причина е не само инфлацията, а и промяната на пазара. „Очакването на падането на цените, доведе до застой на сделките. Сега много от апартаментите, купени за инвестиция, трудно намират нови купувачи, защото офертите са високи. Реализацията им е трудна. На пазара вече излизат апартаменти, които са на цена под 100 000 евро.
Средно 15% е отстъпката, давана от продавачите
при договаряне на сделката за имота. При това положение имащите готови пари изчакват по-нататъшно поевтиняване. Ослушват се и не бързат“, смята тя.
На въпрос дали евентуалното ни влизане в еврозоната би съживило отново пазара, Атанасова каза, че само голям поток от чужди купувачи би съдействал за това. „Да не забравяме обаче, че в България инфлацията е доста по-висока, отколкото в еврозоната, по този начин непрекъснато се намалява покупателната способност на хората у нас. Освен това в последните години цените на жилищата в големите градове достигнаха
нереалистично високи нива, неотговарящи на доходите
на болшинството българи и на състоянието на сградния ни фонд. Тепърва ще има по-голям застой, като влияние ще оказва и повишаването на лихвите по кредитите“, смята Атанасова.
Според други брокери инфлацията показва признаци на успокояване, но към момента се задържа висока, което стимулира покупката на жилище като опит за защита на спестяванията. Очакванията са тази тенденция да се запази поне до средата на годината, когато ще има повече яснота за ефекта от повишението на лихвените нива. От друга страна у нас все още има много „мръсни пари“, които също се влагат активно в имоти с цел да бъдат легализирани, припомнят брокери, пожелали анонимност.
Освен това първите проекти от инвестиционния пазар за жилища под наем (built-to-rent) вече са започнати. Този сегмент е нововъзникващ в Централна и Източна Европа, като у нас все още е неразработен.
В София
с готови пари са били плащани почти 86% от всички сделки със скъпи жилища
и без да се тегли никакъв ипотечен кредит, а разликата между офертната и покупната цена продължи да намалява. Това сочи анализ на една от големите посреднически агенции в сегмента.
На пазара на жилища в София през второто полугодие на 2022 г. 71% от сделките са за жилища с поне 3 спални, следвани от апартаменти с 2 спални и къщи. През втората половина на миналата година се регистрира ръст от 8% в предлагането на средновисок и висок клас жилища, като в столицата броят им достига 14 320. В активен строеж са почти 4000, което е увеличение с 5% спрямо първите шест месеца.
През изминалата година фокусът им се измести към по-големи имоти. Най-продавани са апартаменти с 3 спални (71%).
Съществуващият интерес в сегмента е предимно за жилища за собствено ползване (83% от всички сделки) спрямо значително по-малък дял на покупките за инвестиция. Въпреки засиленият интерес от чуждестранни лица, които пребивават за дълъг срок в страната, в началото на годината доминантен дял сделки (над 80%) са сключени от български граждани.
Прогнозите са през 2023 г. пазарът на жилища от средновисок и висок клас ще продължи да бъде стабилен. Цените ще се запазят около текущите си равнища, с оглед на това, че основното предлагане е от инвеститор.
В момента средната чиста заплата в столицата е около 2000 лв. Тези
2 бона обаче не стигат и за половин квадрат в центъра
В същото време средната цена на квадратен метър от масовите двустайни апартаменти с площ от 50 до 75 квадрата е 2500 евро или около 4900 лв. Така излиза, че за половин квадрат жилище в центъра трябва още половин бон или четвърт от средната заплата в София. Средната офертна цена на двустайните в центъра на столицата е 157 000 евро или към 306 000 лв. което е 153 средни заплати или това е възнаграждението за почти 13 години работа. Тези цифри се вземат предвид, когато цяла една заплата отива примерно за изплащане на ипотеката и приемаме, че тя покрива цяла месечната вноска. Логично е да предположим, че парите от заплатата на другия работещ член от домакинството са за всички останали разходи.
Да вземем друг пример – за евтин периферен квартал, напр. най-големия панелен комплекс в София – „Люлин“. Там средната цена на единица площ апартамент е 1350 евро или към 2600 лв. Така за половин квадратен метър ще ни стигнат 1300 лв. от средната столична заплата и ще ни останат седем стотака. Средната цена на цял двустаен обаче е 90 000 евро (около 175 000 лв.). При това положение ще трябват 88 днешни средни месечни столични заплати, които бихме заработвали за период от почти 7 години и половина.
